Le contrôle de l’implantation d’une construction: gage  de sécurité des travaux et du voisinage

Nous recevons M. AGOSSOU Thierry, Juriste expert spécialiste de l’urbanisme et de la construction, pour recueillir son avis d’expert sur le contrôle de l’implantation d’une construction : gage de sécurité des travaux et du voisinage.
M. AGOSSOU a un pur cursus de juriste spécialisé en droit foncier, droit de l’urbanisme et droit de la construction. Diplômé de l’Université de Poitiers et de l’Institut du Droit de l’Urbanisme, de la Construction et de l’Aménagement du Territoire de Poitiers (IDUCA), ses principaux domaines d’expertise sont entre autres : l’élaboration et l’utilisation des documents de planification urbaine ; la protection du cadre de vie individuel ; le contrôle de légalité des autorisations d’occupation des sols, ; les techniques d’intervention de l’Etat face à l’urbanisation ; la prise en compte des risques environnementaux et sociaux liés au développement urbain ; etc…
Depuis 1999, il a contribué à différents projets et études au Bénin, dans plusieurs pays africains et en France. Il poursuit actuellement sa carrière de consultant indépendant auprès des institutions nationales et internationales et auprès de cabinets locaux et internationaux.
  • Le Bénin dispose dans sa législation d’un texte réglementaire, notamment le Décret N° 2014-205 du 13 mars 2014 portant réglementation de la délivrance du permis de construire et ses arrêtés d’application qui permettent de réguler les opérations de construction au plan national.Pourtant nous assistons régulièrement à des contentieux qui conduisent parfois à des destructions de maisons et dû au fait que des problèmes de voisinage surviennent pour empiètement de la construction de l’un sur le terrain de l’autre.Comment peut –on comprendre cela ?

Vous me permettrez à nouveau de dire merci au magazine « Bénin Immo » qui ne ménage aucun effort pour aller à la rencontre des professionnels du secteur du développement urbain au  Bénin aux fins d’éclairer les citoyens béninois sur les subtilités des questions liées au foncier, à l’immobilier.Revenons au sujet qui nous concerne. En effet, le Bénin dispose dans son arsenal juridique d’un texte dont les références ont été bien citées surpa qui permet de contrôler l’activité de construction des bâtiments.Hormis les cas d’exemption d’obtention d’autorisation de construire, ce texte indique clairement en son article 5 que : «  Quiconque désire entreprendre une construction à quelque usage que ce soit, même ne comportant pas de fondation obtient au préalable un permis de construire ».Mieux le même texte enferme dans les prescriptions de son article 16, la liste des pièces écrites et graphiques à fournir dans la demande d’une autorisation de construire.C’est dire d’emblée que l’Exécutif béninois a très bien compris qu’il faille réguler d’une manière ou d’une autre le secteur de l’urbanisation au plan national.Et pour en venir à votre préoccupation, le texte qui fonde nos principes d’obtention ou non d‘un  permis de construire avant toute construction présente bien dans cet article 16, au nombre des pièces graphiques : « un plan de masse à l’échelle 1/200 ou 1/500 des constructions à édifier ou à modifier avec indication de l’orientation de la direction des vents dominants et des caractéristiques des constructions et équipements voisins existant. Le plan de masse  indique les limites séparatives, les servitudes réglementaires d’alignement, de reculement et de prospect ainsi que les tracés des ouvrages de voirie, de réseaux divers et d’espaces verts.» Eu égard à l’analyse du fond de ce point de l’article 16 du Décret N° 2014-205 du 13 mars 2014 portant réglementation de la délivrance du permis de construire, le maitre mot de la problématique de nos échanges de ce jour porte sur l’implantation des constructions et sur son contrôle.
  • Qu’est -ce que l’implantation d’une construction ? Et à qui incombe cette implantation et qui en contrôle l’exécution ?

On dit communément d’une implantation de bâtiment qu’elle est l’opération consistant à reporter c’est à dire matérialiser, l’assise d’un ouvrage sur le sol. Il s’agit en réalité  de déterminer l’emplacement du bâtiment, de situer les murs de façades, de refends et les poteaux dudit bâtiment selon les règles urbanistiques et techniques qui régissent la zone, assiette de votre construction, et qui sont le socle du permis de construire qui vous a été délivré. Au sujet des étapes des implantations, je pense que les architectes sont mieux placés pour en donner des détails.
  • A qui incombe l’implantation ? 

Il revient au bénéficiaire du permis de construire d’assurer ou de faire assurer cette implantation conformément au permis de construire qui lui est octroyé.
  • Qui doit en assurer le contrôle ?

La réponse sera issue des textes de la décentralisation notamment de :
-Loi N°97-29 du 15 Janvier 1999 portant organisation des communes en République du Bénin ;
-Loi N°98-05 du 15 Janvier 1999 portant organisation des communes à statut particulier en république du Bénin.
Ces deux textes énoncent clairement dans leurs dispositions, les compétences propres des communes en matière d’urbanisme, d’aménagement et d’opération d’habitat. Il appartient donc à chaque Commune d’assurer le contrôle de l’implantation de la construction qu’elle autorise sur son sol.
  • Que revêt le contrôle de l’implantation de la construction ?

D’entrée, pour répondre à cette question, il faut préciser déjà que les textes en vigueur ne donnent ni le contenu ni les modalités du contrôle de cette implantation des constructions autorisées et par conséquence, on eut dire qu’on est face à une incomplétude de notre dispositif juridique national à cet effet. Le contrôle de l’implantation de la construction participe de l’idée d’éviter de lourds contentieux une fois que les travaux de construction voire de démolition auront été entamés en méconnaissance de certaines prescriptions urbanistiques. Le principe qui devrait être poursuivi est le suivant : Le début des travaux relatifs aux constructions nouvelles, y compris l’extension de l’emprise au sol de constructions existantes, doit être subordonné à l’indication sur place de l’implantation par les soins des services de la commune, lieu des travaux. Il est dressé procès-verbal de l’indication. Le champ d’application du principe est le suivant : Toute construction: un bâtiment ou un ouvrage (piscine, muret, antennes, etc…) doit être soumise à cette obligation de contrôle de l’implantation.
  • Selon vous, quelles pourraient être les conséquences de l’obligation du contrôle des travaux pour les communes?

Merci pour votre question. Mais je voudrais remettre les mots à l’endroit. Exiger de la commune, auteur d’une autorisation de construire, qu’elle contrôle les implantations des projets de constructions autorisés n’emportent pas de conséquences en tant que tel ! Mais cela soumet la commune à un certain nombre de contraintes qui découlent de ses responsabilités telles que prescrites par les lois de la décentralisation en vigueur au Bénin.
  • Et quelles sont ces contraintes ?

En termes de contraintes, nous en donnerons deux essentielles. Nous avons ce que nous appelons les « contraintes techniques ».  Elles sont observées pour l’essentiel lorsqu’il s’agit d’implantation de bâtiment agricole, d’entrepôt, de lotissement, d’ouvrage d’art par exemple. En clair, ces types d’implantation restent difficiles car ils sont sans repères physiques pouvant faciliter les attaches techniques et divers calculs appropriés. En effet, l’absence de points de repère à proximité nécessitera les prestations de personnel qualifié et l’utilisation de matériel approprié tel qu’un théodolite ou une station de mesurage. Le temps nécessaire au mesurage et au repérage pourrait également varier de quelques jours à quelques semaines en fonction de la complexité des ouvrages à implanter. Il en résulte que le coût sera spécifique au type de dossier traité et nous en connaissons souvent les retombées au plan réalisation effective sur le terrain. Je voudrais préciser que la notion de ‘’lotissement’’ dont nous avons fait cas supra est différente des opérations que nous pratiquons couramment au Bénin et qui sont en réalité des ‘’opérations de remembrement urbain’’ mais que nous qualifions par abus de lotissement. Pour les opérations de remembrement urbain voire les opérations de rénovation urbaine, de restauration immobilière, d’habitat, les contraintes techniques en matière d’implantation de nouvelles constructions existent mais ne présentent pas le même degré de complexité. Il existe aussi ce qui est classé dans la catégorie des « contraintes juridiques ». Rappelons-nous que l’objet principal de la réglementation relative au contrôle des implantations est d’éviter les infractions liées à l’urbanisme (nivellement, planimétrie). L’action d’implanter un ouvrage ou un bâtiment est de nature à engager la responsabilité de celui qui procède à l’opération si des erreurs sont commises, tant en planimétrie qu’en nivellement. En la matière, l’appréciation des tolérances dimensionnelles peut être très différente au regard de l’urbanisme ou des problèmes de construction, d’autant que les communes à ce sujet prennent leur décision sur la base d’éléments objectifs préfixes, indiqués dans les textes sauf cas de dérogations ou d’adaptations mineures.
  • Quelles sont, selon vous, les modalités d’indication de ces implantations par les communes ?

Idéalement, la commune peut prévoir les modalités de l’indication de l’implantation d’une bâtisse dont elle autorise l’érection dans les prescriptions urbanistiques du permis de construire qu’elle a délivré.
Cela peut se traduire par :
-une interdiction d’entamer les travaux avant l’indication de l’implantation ;
-une obligation de respecter cette indication lors de l’érection des bâtiments et ouvrages ;
-un respect du délai dans lequel le demandeur devra avertir la commune de la date de début de ses travaux.
  •      Une chose est de donner les directives à suivre avant toute implantation, une chose est de s’assurer de leur application. Quelles pourraient être les modalités à choisir par une commune pour s’assurer que ces directives sont bien appliquées ?

La commune peut choisir comme système de contrôle de l’application de ses directives, l’une des trois voies suivantes :
-Indication par les services communaux ;
-Recours aux services de professionnels qualifiés
-Contrôle sur la base d’une implantation préalable par le demandeur.
Toutefois, il faut attirer l’attention sur le fait que quel que soit la voie choisie, tout contrôle  doit se solder par un procès-verbal d’implantation. Dans le procès-verbal, il conviendrait de faire mention d’une clause rappelant que cette indication d’implantation ne décharge d’aucune manière les édificateurs de leurs responsabilités à l’égard du maître de l’ouvrage ou des tiers, la commune étant uniquement chargée de procéder à une indication de nature à ce que l’implantation soit conforme au permis délivré. Les responsables de l’implantation ne sont donc pas déchargés malgré le procès –verbal  d’implantation. La responsabilité de la commune sera de nature différente en fonction des modalités d’application choisies.
  •       Votre mot de fin Monsieur l’expert ?

Notre  mot de fin va l’endroit de nos compatriotes béninois et des autorités en charge des réformes au plan national. A l’endroit des autorités, nous souhaitons vivement que le dispositif actuel qui régit l’octroi des actes d’urbanisme, nous entendons la délivrance du permis de construire voire d’autres actes d’urbanisme, soit :
– complété, simplifié et rendu peu couteux ;
– rendu pragmatique et vulgarisé.
A nos compatriotes, nous suggérons vivement de ne pas hésiter à se rapprocher de leur commune pour :
– tout au moins se renseigner sur la faisabilité de tel ou tel projet de construction dans une zone de la commune qu’il aurait choisie pour voir se matérialiser leur construction ;
-obtenir l’autorisation administrative idoine pour réaliser l’opération urbanistique ;
-respecter les prescriptions contenues dans l’autorisation administrative obtenue de sa commune.

Merci

AGOSSOU Thierry
Contacts : agossouthierry15@gmail.com      /  (+229) 66 47 50 66

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